Smėlio spalvos plytų fasadu ar dideliais kvadratiniais langais Žalgirio ir Linkmenų gatvių sankryžoje iš tolo išsiskiriantis „Sand Offices“ imtas projektuoti kitokiose rinkos aplinkybėse nei šiandien: pirmoje 2022 m. pusėje, kuomet šiuolaikiškų biurų dar trūko, o pradinį karo šoką jau buvo pakeitę nauji lūkesčiai dėl Ukrainos ar Baltarusijos IT įmonių migracijos.
„Sand Offices“ išplėtojusios investicijų valdymo bendrovės „Capitalica Asset Management“ vadovas Andrius Barštys pasakoja, kad prieš ketvertą metų biurų rinka atrodė aktyvi. Be to, bendrovė tuomet prognozavo tam tikrą tarpą tarp pastatytų ir dar tik planuojamų verslo centrų su mažesne konkurencija.
„Bet šiandienos realybė tokia, kad nuomos sandorių rinka kurį laiką smarkiai sulėtėjusi, nuomininkai neskuba priimti sprendimų, o konkurencija didelė. Todėl pernai užbaigtas „Sand Offices“ pildėsi lėčiau nei anuomet skaičiavome, tačiau dabartinėje rinkoje tai yra pasiekimas, kuriuo didžiuojamės“, – kalba A. Barštys.
Kur pasistengė ir kodėl vertėjo
Šiuo metu verslo centras yra pasiekęs apie 90 proc. patalpų užimtumą, o jo nuomininkų portfelį sudaro tokie vardai kaip „Circle K Lietuva“, „Douglas LT“, „Gedeon Richter“ „GET Baltic“, „Hoptrans Logistics“, „Capital Real Estate“ ir kt. „Capitalica“ vadovas tiki, kad savo metu priimti brangesni sprendimai galėjo prisidėti prie projekto sėkmės sudėtingesnėje rinkoje.
„Vienas konstruktorius yra pasakęs „negražus lėktuvas neskrenda“, o man gražiame ir gerame pastate tiesiog mieliau būti. Suprantama, kad kai kurie išskirtinumai kainuoja daugiau, tačiau jų dalis bendrame biudžete tikrai nėra ypatinga“, – tvirtina A. Barštys.
Iš viso į „Sand Offices“ verslo centrą „Capitalica“ su partneriais investavo 25,5 mln. Eur. Prie verslo centro plėtros per obligacijas prisidėjo ir mažmeniniai Baltijos šalių investuotojai. Obligacijų išpirkimui šią vasarą Latvijos „Rietumu Banka“ vystytojui suteikė iki 17 mln. Eur paskolą.
Šiandien „Sand Offices“ yra tapęs per pastarąjį dešimtmetį naujai susiformavusio gyvenamojo ir biurų rajono palei Linkmenų, Žalgirio ar Kernavės gatves orientyru. Verslo centras kaimynystėje ir visame mieste išsiskiria kone kambario plotui prilygstančiais langais, kurie viršutiniuose aukštuose yra dar papildomai apjungti, taip pat plytų fasado sprendimu ar nuomojamą plotą vardan estetikos aukojančiu tūriu.
Verslo centro viduje nuomininkai iškart atkreipia dėmesį į už rinkos normą beveik pusmetriu aukštesnes lubas ar aukštų planus be kolonų.
A. Barštys atskleidžia, kad bene ryškiausia „Sand Offices“ detalė – šiltų smėlio atspalvių molio plytų fasado apdaila – nebuvo pats pirmasis svarstytas variantas. Pirmiausia buvo nagrinėtas šiuolaikiniams biurams labiau būdingas stiklo ir aliuminio fasadas, tačiau projekto komanda galiausiai pasirinko brangesnį, bet ilgaamžį, išraiškingą, natūralų ir istorinį vietos kontekstą primenantį sprendimą.
„Stiklas ir aliuminis su laiku blunka, o molio plyta ne. Be to, iškart matėme, kad verslo centras taps vartais į Žalgirio gatvę, užduos jai toną, todėl norėjome išskirtinumo. Kuris, beje, istoriškai būdingas senamiesčiui, centrui: iš čia „kepamų“ plytų anksčiau buvo pastatyta didelė dalis Vilniaus, tad mums visa tai susišaukė“, – pasakoja A. Barštys.
Į didesnius, 9 kv. m ploto langus ar aukštesnes lubas vystytojas investavo siekiant būsimiems nuomininkams suteikti daugiau natūralios šviesos, erdvės jausmo ir jaukumo.
„Šitaip turime Konstitucijos prospektui nuomos kainomis nusileidžiantį, bet įsimintiną, kokybišką, netgi mažiau besikemšančioje vietoje įsikūrusį verslo centrą, kuriame norisi būti ir žmonėms, ir verslams. Abejoju, ar būtume ten kur dabar esame, jei šį projektą būtume statę kuo pigiau. Praktika parodė, kad kokybiškas produktas savo klientą suranda ir aktyvioje, ir ramesnėje rinkoje“, – tvirtina A. Barštys.
Atskiro dėmesio projektuojant verslo centrą gavo ir žaliasis jo kiemelis. Studijos „Aketuri“ architektų teigimu, istoriškai šio rajono mediniai pastatai buvo statomi prie pat gatvės, o vidiniuose kiemuose likdavo erdvūs daržų plotai.
Tad ir atitinkamai „Sand Offices“ sklypą užstatė palei gatvę, tačiau vidiniame kieme buvo suformuotas atviras skveras-sodas, kuris praplečia viešąsias miesto erdves, o pastato naudotojams sukuria jaukų, žaliąjį kiemą. O verslo centro viduje gamtos motyvus pratęsia šiuolaikinės technologijos – milžiniškas ekranas su autoriniais lietuviškos gamtos vaizdais, kurie keičiasi sulig metų laikais.
Pasak A. Barščio, „pasistengti“ šiame verslo centre skatino ir jo vieta, kurios potencialas prieš keletą metų tarsi jau buvo akivaizdus. Bet ne vienus metus trunkantis stambių projektų vystymas vis vien reikalavo tam tikro ateities numatymo ir pasitikėjimo kaimynystės raida.
„Žalgirio gatvėje jau anksčiau buvo ne vienas verslo centras, bet mes ir siekėme, kad šis projektas užduotų toną visai aplinkai. Verslo akimis tai nėra Konstitucijos prospektas, bet čia atsirado kitas privalumas: rajonas virto vieta, kurioje jau ir dirbama, ir gyvenama. Čia kiek ramesnis eismas, daug galimybių pėstiesiems ir dviratininkams, įrengti parkai ir sodai, netoliese kyla stadionas ir suplanuotas Mamuto parkas. Tikiu, kad šiame projekte mums pavyko ir pasiekti verslo tikslus, ir gražiai prisidėti prie didžiulės rajono transformacijos“, – kalba A. Barštys.
Įvertino ir kreditoriai
Greta vystytojo, projekte likusio sklypo savininko ir riboto „investuotojų klubo“, „Sand Offices“ projekte dalyvavo ir mažmeniniai Baltijos šalių investuotojai, tikėję verslo centro koncepcija bei „Capitalica“ patirtimi. Visgi lemiamas finansinis epizodas vyko šį vasarą, kai 65 proc. užimtumą dar turėjęs „Sand Offices“ rinkosi tarp naujų obligacijų ir visuomet pigesnio bankinio finansavimo.
„Bankinis finansavimas visuomet yra pigesnis, tačiau projektą pradėjome tuomet, kai bankų nebedomino statybų fazė, ypač verslo centrų segmente. Bankai siekia užtikrintumo – jie prisijungia jau turint bent 50 proc. išnuomotų patalpų, finišuojant statyboms, bet net ir tokiu atveju tai nėra garantuota. Pavasarį svarstėme ir naują obligacijų emisiją, ir bankinį finansavimą, rengėme konkursus ir derybas. Buvome kiek nustebinti, kad Lietuvoje vystomu projektu susidomėjo ir galiausiai geriausią pasiūlymą pateikė Latvijos „Rietumu Banka“, – kalba „Capitalica“ vadovas.
Liepą skelbta, kad „Rietumu Banka“ verslo centrą vystančiai bendrovei paskolino iki 17 mln. Eur anksčiau pritrauktų obligacijų išpirkimui. Tiesa, „Capitalica“ ir „Rietumu Banka“ jau kurį laiką bendradarbiauja Rygoje, kur bankas yra suteikęs beveik 50 mln. Eur paskolų paskutiniams dviem verslo centro „Verde“ etapams.
„Partneryste Rygoje esame labai patenkinti. Nors du pirmi „Verde“ etapai yra pilnai išnuomoti ir neabejojame dėl analogiškos likusių dviejų sėkmės, bankas čia prisijungė dar vystymo pradžios ir statybų fazėje. Maloniai nustebome, kad „Rietumu Banka“ nutarė aktyviau veikti už Latvijos ribų, bet, ko gero, jie jau galėjo mumis pasitikėti. Turime ir daugiau naujų projektų idėjos fazėje, jau esame išgirdę, kad „Rietumu Banka“ tikrai juos apsvarstytų, tad tikiu, kad mūsų partnerystės dar tęsis“, – tvirtina A. Barštys.
Rugpjūtį „Rietumu Banka“ skelbė siekiantis didinti Lietuvos verslo kreditavimą. Lietuvoje portfelį pradėjusį auginti verslo banką domina komercinio ir gyvenamojo NT, gamybos, nebankinių finansų institucijų ir įvairių nišinių projektų finansavimas.